住宅ローン滞納対策としての任意売却と残債務の処理~その②補足~

 

南越谷法律事務所の弁護士小池智康です。

 

このコラムは、埼玉県越谷市、春日部市、草加市、三郷市、吉川市、八潮市、川口市、さいたま市、足立区(北千住・西新井)等の地域を対象に情報提供することを目的としています。 

 

今回のコラムは、前回のコラムで言及した任意売却後の残債務の処理方法について補足します。

 

任意売却後の残債務の処理方法としては、前回ご紹介した方法以外にも、残債務(残債権)をサービサー(債権回収会社)に売却してもらい、サービサーから少額でこの債権を買い取るという方法があります。この方法は、任意売却に関する書籍にはよく紹介されている方法でもあります。

このサービサーを利用した残債務の処理方法というのは、次のようなものです(住宅ローンの支払いが困難になって任意売却をした場合を想定します)。

 

①任意売却により無担保になった残債権の額が確定する。

②住宅ローン債権者(銀行等の金融機関)が残債権をサービサーに額面の数%の金額で売却する。

③住宅ローン債務者は、サービサー②の買い取り金額を上回る金額での買い取りを提示する。

④住宅ローン債務者がサービサーから債権を買い取ると、債権者と債務者が同一人になり、当該債権債務は、混同により消滅し、残債務の処理が完了する。

 

なかなかスマートな方法だなと思います。自己破産をすることなく債務を消滅させることができることから、自己破産に抵抗がある方、職業上の制約などから自己破産ができない方などにとっては魅力的な方法だと思われます。

 

しかしながら、住宅ローンに関して任意売却をした場合の残債務の処理に関しては、上記のようなサービサーを利用した方法はあまり使われていないように感じます。

そこで、サービサーを利用した方法(以下「サービサー方式」といいます)と任意売却後の残債務の処理の典型的な方法である自己破産を比較してみようと思います。

以下に挙げるもの以外にも多くのメリット・デメリットはあると思いますがあくまで比較がしやすい要素を挙げてみます。

 

【サービサー方式】

①メリット

 ・自己破産によるデメリット(イメージ、職業上の制約)を回避できる。

 

②デメリット

 ・サービサーとの買い取り交渉が必要なため処理の時間的見通しを立てにくい。

 ・サービサーから債権を買い取る資金が必要になる。

 ・サービサー以外に対する債務は別途処理をする必要がある。

 

【自己破産】

①メリット

 ・債権者との交渉は必要なく、裁判所の設定したスケジュールに沿って手続が進むため、時間的な見通しが立てやすい。

 ・サービサーからの債権を買い取る必要がない(資金が必要ない)。

 ・サービサー以外のからの債務も同時に処理できる。

②デメリット

 ・一定の職業については、制限が課される。

 ・自己破産という制度自体に対するイメージ

 

 このように比較をしてみると、住宅ローンの残債務を処理するという場合には、サービサー方式にはそれほどメリットがないと思われます。

 

 すなわち、サービサー方式のメリットである自己破産のデメリットを回避しうるという点のうち、自己破産に対するイメージは実際の制度・運用を丁寧に説明することでフォローできますし、自己破産により職業上の制限を課される方というのは、任意売却をするという方のうちのほんの一握りに過ぎません。

 

他方で、私の経験上、任意売却をする方の多くは借金問題に疲れており、少しでも早く問題を処理し、借金のストレスから逃れたいと考えています。このような状態の方が、時間的な見通しの立たないサービサーとの債権買い取り交渉を希望することは少ないと思います。

 

次に、自宅を任意売却した方は、住宅ローンの残債務以外にも債務があることが多いため、サービサーから債権を買い取る資金を用意することが困難であることが多いと思われます(例えば、任意売却後の住宅ローンの残債務が2000万円程度の場合、サービサーから残債務の5%で100万円、10%で200万円の資金が必要になりますが、この資金を弁護士費用に加えて用意できる方はほとんどいません)。

 

更に、借金問題の相談に来る方のほとんどが複数の借金がある、という状況からすれば、サービサー方式は魅力的な方法ではありますが、実際の事件処理に利用する機会は自己破産に比べて限定されるのではないでしょうか。

 

サービサー方式は、弁護士に依頼するとすぐに「自己破産を勧められる」との批判とワンセットで推奨されることが多くあります。

 

弁護士が安易な事件処理をして自己破産を勧めることは厳に慎むべきである以上、この批判には真摯に耳を傾ける必要がありますが、本来は自己破産が最適であるにもかかわらず、依頼者の自己破産に対する誤解を解くこともなくサービサー方式を採用することも同様に慎むべきであると思います。

 

自己破産もサービサー方式も債務を処理するという目的を達成するための方法であることに違いはない以上、多くの解決策から依頼者の状況に応じて最も適切な方法を選択して、問題を解決したいと思う次第です。

 

 

 

弁護士 小池智康

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